商业地产招商技巧
招商难度远大于销售,佣金上要有侧重。在实际操作中,很多一线的“置业代表”往往青睐销售。为什么呢?因为销售后回款,他便可领取很高的佣金,而且这个过程很简单,大多适用于投资客,这类业主的特点大多是不太懂商业运营,而追求投资回报。在实际操作中,只要销售员明确告之单价、面积、商铺位置,以及区域大概租金,合同就可以鉴定了!某种程度上,开发商的销售员比投资业主更专业!而招商会难的多,一般来讲,选址的人都很熟悉区域租金和租赁的商业条款,租赁合同中对租金、物业费、空调费、取暖费、停车费、消防手续、装修手续、广告位、免租期、付款方式等都会有明确约定,而且大一些的商铺不是选址员能确定的,一般要报给地区经理、地区总经理、甚至商业总部总经理,其要亲自察看区位、房型,以及合同条件,然后才会确定。甚至这些高级职位的人,可能会亲自参与谈判。这时,开发商的招商专员相对商家选址人员来说,不如人家专业。这个谈判过程很长,难度也很高,有时十几个条件中,只要一个条件谈不拢,或者电力供应、结构形式、或物业服务内容有争议,就谈不成。所以在市场上,招商人员很难招,而销售人员很好找,就是这个道理。解决方法是对招商人员,在工资和佣金上,要有所侧重。
招商人员在数量上要多于销售人员,要保持相对稳定。对销售人员,很多项目实行“末位淘汰制”,但对于招商人员,由于谈判周期长、难度高、专业性强,所以要求人员相对稳定,讲究“跟踪”,不是“一蹴而就”的急于求成。项目招商人员,一般按业态分工,人员数量,应该2-3倍于销售人员,考核周期要加长,考核标准也要针对招商技能和专业性及责任心三方面。
招商要善于借助专业招商机构;在招商过程中,开发商手中掌握的商家资源是有限的,而一些专业招商机构,则掌握着大量的商家资源,更重要的,它们对商家的选址要求很熟悉,他们对谈判会起到重要的推进作用。通过实际经验,对品牌商家,或大面积的商铺招商,往往中介能起到决定性作用。实际工作中,可以在招商部门中,专门设置代理行(中介)管理组,负责与之鉴定合作合同,和与其所带领的商户的谈判对接,这样,往往起到“借船出海”的重要作用。
带租约销售,是大多数开发商接受的商业地产运营形式;在商业地产开发过程中,除了上市公司,或者极少数对资金要求不高的开发商外,大多数对现金流有明确的要求,这就要求处理好售与租的关系。既然是商业地产运营的核心是招商,公司又要求营销部门回款,那就出现了“带租约销售”这种模式,才能够巧妙解决两方面的问题。“带租约销售”就是招商在前,销售在后,又要将二者巧妙结合在一起,让他们成功对接,在操作中对招商部门和销售部门要求都很高,尤其是对营销总监,要求其比较全面,妥善处理好租房与业主的关系。商业地产常被简单的理解为商场、商铺,MALL,步行街之类的购物中心(区),其实,商业地产有广义和狭义之分。商业地产依托的应该是一个泛商业的概念。用于商业用途或者具备商业功能的地产称之为商业地产。它应该包含了:商业街,商场,MALL,写字楼,酒店,公园,零售业等等。狭义商业地产是专用于商业服务也即经营用途的物业形式,主要经营内容有零售、餐饮、娱乐、健身、休闲等,他们在开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途等方面都有别于住宅、公寓、写字楼等物业类型。
猜你喜欢
大学热门专业有哪些
大学热门专业有计算机技术专业软件工程专业光学信息科学与工程专...尼亚加纳大瀑布
尼亚加拉瀑布位于加拿大安大略省和美国纽约州的交界处,瀑布源头...九华山一日自驾游路线
九华山自驾游一日行程自驾车抵达九华山风景区途径九华山佛学院即...阳台如何养黄瓜
黄瓜对光照的需求不是很高,多数适宜长在短日照环境下,所以想要...物业维修基金收取标准是怎样的
物业维修基金收费标准一公有住房的维修基金由售房单位与购房者双...府字繁体字怎么写
府的繁体字是府。读音,旧时指官吏办理公事的地方,现在指国家政...女生黑色中长款风衣搭配什么鞋子
黑色中长款风衣可以与许多鞋子搭配,各有特色。例如可以和板鞋帆...数学中c代表什么
数学中代表以下两种意思周长指环绕有限面积的区域边缘的长度积分...地暖可以调节温度吗
地暖可以调节温度。按照地暖的原理,它是可以调节温度的,在安置...高中生怎样学好数学
深刻理解概念,学习概念不仅要知其然,还要知其所以然,对于每个...哪种猫咪最萌最可爱?世界十大最可爱猫咪排行榜
导语好多人提起猫咪,内心就咕噜咕噜冒泡泡,不管是蓬松的毛发,...有没有人知道泸州新华书店在哪儿
泸州新华书店有以下几家古蔺店。地址四川省泸州市古蔺县金兰大道...滴滴出行 如何查看营业资质
在滴滴出行开发中,如何查看营业资质。一起来看看具体的设置方法...如何上军校
报考军校的流程报考。考生在填报志愿时,请务必把自己想报的军校...突然点赞是想表达什么
突然点赞是想表达点赞只是一时兴起。点赞,网络用语,表示赞同喜...